Сојузната даночна програма за домување со ниски примања е успешна од 1987 година во обезбедување на станари со ниски приходи со пристојни станови по прифатлива изнајмување. Ако барате стан на даночен имот , постојат одредени работи што треба да ги знаете пред да аплицирате.
Еве ги одговорите на најчесто поставуваните прашања за федералната програма за даночно кредитирање со мали приходи.
П: Која е програмата за даночни кредити?
О: Програмата за даночни кредити, позната како "федерална програма за даночно кредитирање со мали приходи" или едноставно LIHTC, е популарна достапна програма за домување која е околу од 1987 година. За разлика од повеќето програми за домување кои се администрирани од страна на HUD, данокот кредитна програма е администрирана од страна на IRS, во координација со државните агенции за финансирање на домување низ целата земја. Земјопоседници кои учествуваат во програмата добиваат да побараат даночни олеснувања за 10 години за нивните имотни даночни кредити во замена за изнајмување барем некои од нивните станови на станарите со ниски примања на ограничена кирија.
П: Дали можам да побарам даночен кредит?
О: Не. Програмата за даночни кредити го добива своето име, бидејќи сопствениците на сопственост на учесници добиваат вредни даночни олеснувања во замена за чување на нивните згради прифатливи. Како закупец во даночниот кредитен имот , користа која ја добивате доаѓа во форма на ограничена кирија, претпоставувајќи дека сте прифатливи за приход.
П: Како дел од приходите на домаќинствата, се пресметуваат ануитети?
О: Ако имате пензија или друг ануитет, има добри шанси дека ќе треба да се смета на некој начин како дел од приходот на вашето домаќинство. Како сопственикот треба да одлучи како да постапува со ануитет што го имате (или што може да го поставите откако ќе потпишете закуп за стан со ниски примања во даночен имот) зависи од тоа дали имате право да го повлечете салдото на ануитет и ако веќе примате исплати.
Ако веќе сте почнале да добивате исплати, сопственикот ќе треба да го прашате вашиот брокер дали имате право да го повлечете балансот на ануитетот. Ако го имате ова право, тогаш сопственикот мора да го третира вашиот ануитет како средство.
Исто така, откако ќе почнете да добивате ануитетни исплати, вообичаено не можете да го претворите во паушален износ на готовина. Ако тоа е вашата ситуација, тогаш вашите редовни плаќања ќе бидат третирани како приход од вашиот сопственик.
Очекувајте дека вашиот сопственик ќе треба да потврди дали имате право да го повлечете рамнотежата (дури и ако казните се проценети), врз основа на која ануитетот може да се очекува да расте во наредната година, каква било казна за предавање или рано повлекување , и даночната стапка и даночната казна што ќе се применуваат ако сакате да го повлечете целиот биланс од вашиот ануитет.
П: Дали верувањата се сметаат како дел од приходот на домаќинството?
О: Фондовите често се сметаат на некој начин како дел од приходот на домаќинството. Како сопственикот треба да одлучи како да постапува со доверба што ја имате (или што може да поставите откако ќе потпишете закуп за стан со ниски примања во даночен имот) зависи од тоа дали имате пристап до главницата на сметката или приходот од сметката.
П: Дали средствата се сметаат како приход?
О: Не. Самите средства не се сметаат како приход, но секој приход што го произведува средството обично се смета кога се утврдува прифатливоста на доходот на домаќинството ... Прочитај повеќе
П: Дали земјопоседници го потврдуваат приходот?
О: Да. Ако размислувате да аплицирате за стан со ниски примања во даночниот имот, очекувајте сопственикот или управителот на имотот да треба да верификувате приходи и средства. Програмата за даночни кредити конкретно бара верификација, со оглед на тоа колку е во прашање ... Прочитај повеќе
П: Како точно се пресметува мојата кирија?
О: Киријата е пресметана врз основа на бројот на спални во станот, а не на вистинскиот број на луѓе кои живеат таму. Вашиот сопственик мора да ја пресмета вашата кирија, под претпоставка дека 1,5 патници живеат во секоја спална соба (или еден патник, во случај на студио).
Значи, киријата за стан со две спални, на пример, ќе се базира на три патници (1,5 х 2 спални) во станот.
Изнајмувањето даночни кредити исто така вклучува и додаток за комунални услуги.
Максималната закупнина што може да ви биде потребна за плаќање за единица со ниски приходи во сопственост на даночен кредит е 30% од процентот (обично 50% или 60%) од површинскиот просечен бруто приход (AMGI).
П: Дали бројот на луѓе во моето домаќинство влијае на подобноста?
О: Да. Бројот на луѓе во вашето домаќинство влијае врз тоа дали може да се квалификува за единица со ниски примања на имот за данок. Вашето домаќинство мора да заработи помалку од одреден процент од среден просечен бруто приход (AMGI), кој се базира на големината на домаќинството. Од друга страна, киријата за данок не се базира на вистинскиот број на луѓе во вашиот стан.
П: Дали треба да потпишам специјален закуп?
О: Не. Програмата за даночни кредити не бара земјопоседници да имаат станари да потпишат посебен закуп. Но, можете да најдете додаток за лизинг со една или две клаузули специфични за програмата за даночни кредити. На пример, веројатно може да очекувате клаузула да бара да соработувате со вашиот сопственик во повторното потврдување и потврдување на вашиот приход секоја година, и може да има јазик кој вели дека ако вашиот сопственик дознае дека свесно давал лажни или нецелосни информации за приходот при утврдување на подобноста, ова може да биде основа за престанок на вашиот закуп.
П: Може ли да изнајмувам од месец до месец?
О: Кога за првпат го потпишувате закупот за стан на даночен имот, мора да биде за период од најмалку шест месеци (иако има неколку исклучоци). После тоа, вие и вашиот сопственик може да се согласите да го обновите вашиот закуп врз основа на месечна основа.
П: Ќе има ли станари на пазарот во зградата?
О: Може да има. Многу даночни кредити својства вклучуваат некои ниски приходи станови и некои пазарни стапки станови.
П: Дали ќе се издвојам како ниски приходи, ако има пазарни стапки станари?
О: Не треба. Земјопоседници не се обврзани да одвојуваат пазарни стапки и станови со ниски примања, и никој од вашиот даночен кредитен имот не треба да знае колку изнајмување плаќате, освен ако не им кажете.
П: Дали мојот приход е одреден врз основа на она што го направив во изминатата година?
О: Не. Тоа е определено со гледање напред и "годишно го" вашиот приход за следната година. На пример, ако заработувате 3.000 долари месечно на работно место, овој приход ќе се смета за 36.000 долари (12 месеци x 3.000 долари), дури и ако се испорача дека ќе добиете покачување или дури и да ја изгубите работата еден месец откако ќе се преселите во вашиот стан.
П: Како сопствениците на земјиштето го пресметуваат неправилниот приход од вработување?
О: Приходите од вработување мора да бидат вклучени како дел од приходот на домаќинството, без разлика дали приходот е стабилен или неправилен.
Нормално, земјопоседниците кои учествуваат во програмата за даночни кредити мора да ги искористат моменталните околности на закупецот за да го "годишат" доходот, што значи вклучување на износ што закупецот очекува да заработи во текот на следните 12 месеци, дури и ако се покаже дека тој број е многу повисок или пониски.
П: Дали решението за развод или заедничките средства ќе ме дисквалификуваат?
О: Не. Потенцијалниот закупец не е дисквалификуван само поради тоа што има решение за развод или заеднички средства.
Иако е можно дека вашата приходна ситуација по развод ќе ве направи несоодветна, ако имате договор за развод или заеднички средства не се валидни причини да одбиете да ја обработите апликацијата за барателот на даночниот кредит или автоматски сметате дека барателот не е прифатлив за приход.
П: Дали киријата е базирана на мојот приход?
О: Не. За разлика од другите програми за домување, изнајмувањето даночни кредити се базира на просечниот приход во вашата земја или друга локална област. Овој просек е познат како "среден просечен бруто приход" (AMGI), кој секоја година се ажурира HUD. Вашиот вистински приход е важно кога станува збор за утврдување дали се квалификувате за стан со ниски приходи на имот за данок. Но, вистинската кирија што ја плаќате не се базира на вашиот приход.
П: Дали сум неподобен за другите ако заработуваат премногу приход за даночен кредитен имот?
О: Не мора. Иако секој даночен кредитен имот мора да ги следи истите правила за да се утврди подобноста на приходот, може да заработите премногу за еден данок на кредит, но сепак да се сметаат за подобни за другите. Ова може да се случи ако, на пример, заработи 55% од лимитот на приход. Имотот што мора да се изнајми на станарите што не заработуваат повеќе од 50% од границите на приходот ќе ве одбие, но имотите кои ја користат бројката од 60% ќе ви бидат подобни. Исто така, границите на доход се разликуваат според округот, па ако заработите малку премногу приход за еден имот, може да имате успех на друг имот кој користи различни граници.
П: Може ли да се избркам ако мојот приход се повлече откако ќе се вратам?
О: Вие не треба да се грижите за добивање протерани заради надминување на приходот. Ако вашиот приход се издигне до 140% од површинскиот просечен бруто приход (AMGI), нема проблем. Ако вашиот приход се издигне над тоа ниво, може да побара од сопственикот да преземе чекори за да осигури дека зградата останува квалификувана за сите даночни олеснувања.
Во најлош случај, вашиот сопственикот може (со соодветно известување) да го префрли вашиот стан на пазарната стапка и ќе ја изгуби користа од вашата ограничена кирија. Меѓутоа, ако вашиот приход е толку висок, ти си навистина не ниски приходи и треба да бидете во можност да си ја дозволите киријата изнајмување на пазарот. Земјопоседници на имот од данокот на кредит може да ги истераат станарите само за "добра причина" како што е дефинирано од државните или локалните закони. Ова, исто така, значи дека вашиот сопственик не може да одлучи да не го обнови вашиот закуп без добра причина.
П: Секој пат кога мојот приход се менува, дали треба да се ресертифицирам?
О: За среќа, не. Програмата за даночни кредити нема "привремени ресертификации", што значи дека ако префрлите работни места, добиете покачување или купувате или продавате средство, не треба да го пресметате и повторно да го потврдите вашиот приход. Треба да очекувате да се сретнете со раководството за да го потврдите вашиот приход само еднаш годишно, обично околу годишнината од потпишувањето на лизинг.
П: Како студент, можам ли да живеам во даночен имот?
О: Општото правило е дека ако сите во вашето домаќинство е редовен студент, тогаш не можете да ги изнајмите на имот за данок. Значи, ако сте редовен студент со цимер кој оди на училиште со скратено работно време, тогаш сте во ред. Ако секој во вашето домаќинство оди на училиште со полно работно време, прашајте го менаџментот дали се наоѓате во исклучок.
П: Дали должностите на даночните обврски се во согласност со законите за дискриминација?
О: Да. Даночните средства се предмет на исти фер закони за домување како конвенционални својства. Плус, благодарение на договорот помеѓу HUD, Министерството за финансии и Одделот за правда (DOJ), IRS лесно може да се запознае со фер станбеното прекршување на домувањето и да го користи како основа за непридржување кон даночниот кредит. Ова значи дека сопствениците на данокот на имот имаат уште повеќе причина да не се дискриминираат.
П: Како станарите и потенцијалните клиенти можат да добијат повеќе информации за барањата на програмата?
О: Станарите и изгледите често имаат прашања во врска со приходот и правилата за даночни кредити. Во прилог на одговорите на најчесто поставуваните прашања кои се одговорени овде, можете да ги добиете прашањата за конкретни прашања од државата од страна на државната агенција за финансирање на домување која ја администрира програмата за даночни кредити каде што живеете. Погледнете ја листата на државни агенции за финансирање на куќата .